Фактично, весь період незалежності України триває земельна реформа, що за часом є рекордною (земельна реформа в Мексиці тривала 23 роки). Відповідно до Земельного кодексу діє мораторій (тимчасова заборона) на купівлю-продаж сільськогосподарської землі, що регулярно продовжується парламентом.

Від створення ефективного ринку сільськогосподарських земель в Україні залежить динаміка розвитку АПК, земельних відносин та національної економіки загалом.

Загальний правовий огляд

Земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності українського народу.

Держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб'єкти права власності рівні перед законом.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Суб'єктами права власності на землю можуть бути:

громадяни та юридичні особи — на землі приватної власності;
територіальні громади безпосередньо або через органи місцевого самоврядування — на землі комунальної власності;
держава через відповідні органи державної влади — на землі державної власності.

Громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі:

купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, за іншими цивільно-правовими угодами;

безоплатної передачі із державної і комунальної власності;

приватизації ділянок, що були раніше надані їм у користування;

прийняття спадщини;

виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

Іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення.

Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.

У державній власності перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності. Земельним кодексом визначені категорії земель державної власності, які не можуть передаватись у приватну власність.

Іноземні держави можуть набувати у власність земельні ділянки для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв відповідно до міжнародних договорів.

Земля може перебувати також у спільній власності.

В Україні проводяться земельні торги, на яких продаються переважно земельні ділянки державної та комунальної власності та права на їх оренду. Вони організуються Держгеокадастром.

Функціонування українського ринку землі

Україна володіє значним земельним потенціалом, який становить 5,7 % території Європи. Із 60,3 млн гектарів майже 70 % становлять сільськогосподарські угіддя з високою родючістю.

Станом на 1 січня 2017 в Державному земельному кадастрі було зареєстровано 18,3 млн земельних ділянок. 87,8 % земельних ділянок знаходяться в приватній власності, 6,7 % у державній, а 5,5 % в комунальній. Середній розмір земельної ділянки становить 1,8 га.


Земельні ділянки станом на 21 березня 2018 за правом власності та за розміром

У соціологічному дослідженні 2019 року 45 % жителів країни визнали, що володіють земельним паєм або землею. У селі мають землю 70 %, у місті — 44 %. 51 % здає землю в оренду.

З липня 2015 по червень 2017 року було здійснено 3,6 млн транзакцій зі зміни власника/користувача земельної ділянки, причому 89,5 % з них стосувалися саме сільськогосподарських земель. Рух земельних ділянок відбувається шляхом оренди, набуття спадщини, купівлі-продажу, дарування, емфітевзису (право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб), іпотеки. 76,1 % транзакцій сільськогосподарських земель припадав у цей період на оренду. Щодо несільськогосподарських, то серед них 36,8 % були відчужені купівлею-продажем, 26,8 % спадщиною і лише 19,2 % орендою.

Загальна кількість транзакцій зі зміни власника/користувача земельної ділянки, в цілому по Україні, за період січень 2013–червень 2017
У 2017 році за кількістю проданих ділянок несільськогосподарського призначення лідирували Закарпатська, Львівська, Рівненська області. Найбільшим попитом користувались земельні ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості та будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибні ділянки). Середня ціна незалежно від області та призначення таких ділянок становила 105 грн/кв. м. Найдорожчі землі в Києві, найдешевші — в смт Чернігівської області.

Середній розмір орендної плати за 1 га сільськогосподарської землі склав 8218 грн, у тому числі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва — 4631 грн. Орендна плата не може бути меншою розміру земельного податку для відповідної категорії земельних ділянок і не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

За розміром надходжень до місцевих бюджетів від орендної плати за земельні ділянки сільськогосподарського призначення лідирує Одеська область (більше 16 млн грн річної орендної плати); аутсайдер — Дніпропетровська область (162 300 грн).

З 2015 до вересня 2017 на аукціони було виставлено для продажу прав оренди державних та комунальних земель: 7371 ділянок сільськогосподарського (155 864 га) і 2873 ділянок несільськогосподарського призначення (6040 га). Результативними (торги відбулися) були 69 % усіх операцій.

Земельний мораторій

Заборона (мораторій) на продаж та відчуження сільськогосподарських земель (пункти 14-15 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України) означає, що власники землі не можуть вільно розпоряджатися нею, а практично єдиним способом передачі землі іншим особам є укладання договору про оренду. Заявлена причина заборони — відсутність в Україні інфраструктури для запровадження ринку купівлі та продажу сільськогосподарської землі.

Під дію мораторію підпадають 96 % сільськогосподарських земель, при чому 68 % (27,7 млн га) у власності селян — власників паїв. Загалом це 66 % території України.

Така заборона діє, крім України, в Конго, Венесуелі, Кубі, Таджикистані, Північній Кореї, Білорусі. Водночас, у деяких демократичних країнах найбільшим земельним власником залишається держава, не зазіхаючи при цьому на сформовані ринкові відносини (Канада, Австралія, Ізраїль)

Відкриття ринку землі

Закон «Про державний земельний кадастр» Верховна Рада ухвалила 7 липня 2011 року. До його прийняття земельні ділянки були, по суті, не ідентифіковані. З тексту рішень про їх надання взагалі неможливо було дізнатись про місцезнаходження (вказувалися лише розмір, район та населений пункт).

Електронний Державний земельний кадастр запустили у 2013 році, а в 2015 на базі Держземкадастру почали впроваджуватися електронні послуги. У 2017 році Світовий банк визнав український земельний кадастр одним з найдосконаліших у світі.

9 грудня 2011 року парламент ухвалив проект закону «Про ринок земель» у першому читанні. Він передбачав, що лише громадяни України, органи місцевого самоврядування та держава могли набувати право власності на землю сільськогосподарського призначення. Один громадянин не матиме права володіти землею, призначеною для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею більше ніж 100 га або орендувати більше ніж 6000 га такої землі у будь-якому одному районі або більше 5 % землі у будь-якій одній області. Земля не може бути продана за ціною, нижчою за визначену експертом, а порядок має встановлюватись законом. Зміна цільового призначення землі сільськогосподарського призначення, яка раніше належала державі, буде заборонена протягом десяти років після придбання. Після першого читання рух законопроекту відсутній.

3 квітня 2017 року Кабінет Міністрів затвердив свій середньостроковий план дій до 2020 року. План описує продовження дії мораторію як одну з основних проблем сільськогосподарського сектору, яка позбавляє велику кількість громадян України можливості здійснювати своє конституційне право на власність і заважає розвитку сільськогосподарського ринку. План передбачає, що проблема, створена мораторієм, може бути вирішена шляхом національного обговорення та впровадження земельного ринку на основі моделі, прийнятної для населення

Останні події

Після зміни влади у 2019 році новий Президент Зеленський дав доручення ухвалити до 1 грудня законопроект про ринок земель сільськогосподарського призначення та скасувати мораторій.

Уряд Гончарука планує запустити ринок землі з 1 жовтня 2020 року тільки для резидентів України (у тому числі юридичних осіб з власниками-іноземцями), при чому малим фермерам планується частково компенсувати процентну ставку за кредитами, щоб вони могли конкурувати за купівлю землі з великими агрохолдингами. На Антимонопольний комітет покладатиметься недопущення концентрації (власність + оренда) в руках пов'язаних осіб більше 15 % земель області та 0,5 % на рівні країни.

Зміни до Земельного кодексу та інших законодавчих актів також передбачатимуть скасування права постійного користування землею, ліквідацію більшості функцій Держгеокадастру, скорочення корупціогенних адміністративних процедур, радикальне обмеження права безоплатної приватизації земель.

Текст чотиристорінкового урядового законопроекту, що з'явився 20 вересня, уточнює, що пріоритетне право купівлі землі матимуть орендарі. Українці з правом постійного користування, правом успадкованого володіння ділянками матимуть право на їх викуп із розстрочкою платежу до 5 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок без проведення земельних торгів.

В одному з десяти альтернативних законопроектів, поданому до Верховної Ради 10 жовтня 2019, додається, що до 2024 року не допускається набуття права власності на земельні ділянки юридичними особами, бенефіціарним власником (контролером) яких є іноземці, особи без громадянства, іноземні юридичні особи та держави. Саме цей законопроект прийнятий у першому читанні 240 голосами 13 листопада 2019 року.

Відкриття ринку сільськогосподарських земель підтримали Світовий банк, ЄБРР та Євросоюз, проте напередодні ключового голосування Україною прокотилися протести аграріїв проти запропонованої моделі ринку.

14 листопада Верховна Рада прийняла в першому читанні закон, який повертає місцевим радам повноваження щодо управління землями місцевих громад за межами населених пунктів та ліквідує Держгеокадастр